부동산 계약서에 사인하는 순간, 가장 긴장되는 부분 중 하나가 "현금 처리" 아닐까요? 특히 4억 원 중 9천만 원을 현금으로 준비했다면, '세금 문제는 없을까?' '통장에 넣어도 될까?' 같은 고민이 머릿속을 맴돌 겁니다. 실제로 2023년 국세청 조사에 따르면, 부동산 거래 현금 자금 조달 문제로 과태료를 부과받은 사례가 전년 대비 37% 증가했는데요. 오늘은 현금 사용 시 꼭 알아야 할 법적 기준과 세무 리스크, 현명한 대처법을 알려드립니다.
1. 현찰 9천만 원 통장 입금, 정말 문제없을까?
- 단순 입금은 OK: 현금을 통장에 넣는 행위 자체는 합법입니다.
- 문제는 '출처 증명': 9천만 원이 어디서 나온 돈인지 설명할 수 있어야 합니다.
→ 증명 못 할 경우 과세 소득으로 간주되어 소득세 42% + 지방세 10% 부담 가능성
실제 사례:
A씨는 부모님께 받은 8천만 원 현금을 통장에 입금했으나,
- 증빙 자료 없음 → 국세청에서 '증여세' 부과 (8천만 원 × 10% = 800만 원)
- 해결: 친권자 금융거래 내역서 + 증여계약서 제출 후 세금 면제
2. 부동산 현금 거래 시 반드시 챙겨야 할 3가지 증빙
(1) 현금 영수증
- 5만 원 이상 거래 시 의무 발급 (미발급 시 과태료 10%)
- 예시: 중개소 수수료 1,000만 원 현금 지급 → 영수증 필수
(2) 대출 계약서
- 현금이 대출금이라면:
- 대출 실행일, 금액, 용도 명시된 문서
- 주의: 대출 받은 현금으로 계약금 납입 시 취득세 감면 대상 제외
(3) 계좌 입출금 내역
- 6개월 전부터의 자금 흐름 기록
- 갑작스러운 대액 입금은 의심받기 쉬움
3. 현금 사용이 유리한 경우 vs 위험한 경우
| 유리한 경우 | 위험한 경우 |
|---|---|
| 계약금·중도금 현금 지급 → 취득세 감소 | 증명 불가능한 자금 사용 |
| 소액 거래 (5,000만 원 미만) | 1억 원 이상 미신고 현금 거래 |
| 가족 간 증여 시 증빙 완비 | 대출금을 현금화한 경우 |
주의:
- 1억 원 이상 현금 거래 → 반드시 은행 경유 (특정금융거래정보보고법)
- 위반 시 2년 이하 징역 또는 거래액 10~20% 과태료
4. 세무 조사 걸렸을 때 생존 전략
(1) 1차 질문: "이 현금의 출처는?"
- 표준 답변: "○○년부터 적립한 저축액" (적립 내역서 제시)
- 실패 사례: B씨, "로또 당첨금" → 당첨 증서 없어 과세 3,600만 원
(2) 자금 이동 경로 재구성
- 6개월 전 계좌에서 단계적 인출 기록 확인
- 예시: 월 300만 원씩 30개월간 인출 → 총 9천만 원 (합리적 소비 패턴)
(3) 전문가 동반 상담
- 세무사와 함께 조사 참석 → 법적 근거 제시로 과세액 최소화
5. 현명한 현금 사용 팁
(1) 계약금은 현금, 잔금은 계좌 이체
- 계약금 10% 현금 지급 → 취득세 과세표준에서 제외
- 잔금 90%는 계좌로 → 자금 흐름 투명화
(2) 가족 간 증여 활용
- 1인당 연 2,500만 원까지 비과세
- 필수 서류: 증여계약서 + 금융거래증명원
(3) 소액 분할 입금
- 9천만 원을 3회에 걸쳐 3천만 원씩 입금
- 단, 동일 금액 반복 입금은 의도적 분할로 간주될 수 있음
6. 자주 틀리는 Q&A
Q. "현금 9천만 원을 3일 차례로 입금해도 되나요?"
→ NO. "고액 현금 분할 입금"은 자금 세탁 의심받기 쉬움 (특금법 위반)
Q. "중고차 판매 대금으로 받은 현금인데 증명해야 하나요?"
→ YES. 매매계약서 + 차량 소유권 이전 증명서 필수
Q. "20년 전 비상금을 모은 현금인데 증빙이 안 되면?"
→ 국세청 기준: 5년 이상 과거 자금은 소명 의무 완화 (단, 금고 보관 증명서 등 간접 증거 필요)
7. 전문가의 한 마디
"부동산 거래에서 현금은 양날의 검입니다. 세금 절감 효과는 있지만, 증빙 미비 시 과태료 + 추가 세금이 발생할 수 있어요. 현금 사용 계획이 있다면 거래 3개월 전부터 자금 흐름을 설계하고, 모든 거래에 영수증을 발급받는 습관을 들이세요."
마무리
부동산 거래는 평생의 큰 거래인 만큼 현금 처리에 소홀히 하다간 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 현금 사용 시 반드시 출처 증명을 준비하고, 복잡한 절차가 부담스러울 땐 세무사 선임을 고려하세요. 오늘 알려드린 팁만 잘 숙지하셔도 세무 조사 시 당황하지 않고 현명하게 대처할 수 있을 겁니다.